TBMM’de kabul edilen yeni vergi paketi, gayrimenkul tarafında oyunu yeniden kuruyor. Kira gelirinden tapu beyanına, gayrimenkul emlak vergisinden emlak ofislerinin maliyetlerine kadar birçok başlık değişti. Kısa, net ve örneklerle özetledim.

---

1) Kira Gelirinde Yeni Gider Sistemi: %5’lik Formül

Artık kiraya verilen konutlarda, kredi faizini gider gösterme dönemi kapanıyor. Yerine tek konut için 5 yıl boyunca alış bedelinin %5’i indirilebiliyor.

Örnek: 5 milyon TL’ye aldığın bir daireyi kiraya verdiğini düşün. Yıllık faiz 1 milyon TL olsa bile, yeni sistemde gider yazabileceğin tutar sadece: 5.000.000 × %5 = 250.000 TL

Vergi tabanı doğal olarak yükseliyor. Krediyle “kira faizi ödesin” modeli artık eskisi gibi işlemiyor.

---

2) Tapuda Düşük Beyan Riskli Hale Geldi

Düşük satış bedeli beyanı hâlâ sık görülen bir pratikti. Yeni düzenlemeyle bu tercih daha pahalı bir kumara dönüştü. Eksik harca uygulanan %25 ceza, artık %100 ceza oldu.

Örnek: Gerçek satış 6 milyon TL. Tapuda 3 milyon TL gösterildi. Eksik harç 120.000 TL ise; Yeni cezada 1200.000 TL harç + 120.000 TL ceza = 240.000 TL ödeniyor.

Mutlaka tapouda gerçek satış fiyatından göstermkete yarar var, Maliye çok ciddi olarak bu işin peşinde…

---

3) Tapu Harcı Matrahında Alt Sınır: Emlak Vergisi Değeri

Gayrimenkulun tapuda beyan edeceğin satış bedeli, artık emlak vergisi değerinin altına düşemez. Bu zaten kağıt üzerinde vardı; yeni metinle alan daha da daraldı.

Örnek: Emlak vergisi değeri 4 milyon TL olan bir daireyi 3,2 milyon TL gösteremezsin. Tapu sistemi bunu referans alacak.

---

4) Emlak Vergisinde 2026–2029 Tavan Mekanizması

2026’da emlak vergisi değeri, 2025’in 2 katını aşamayacak. Sonraki yıllar için değer, yeniden değerleme oranı kadar otomatik artacak.

Örnek: 2025 vergi değeri: 1.000.000 TL 2026 tavan: 2.000.000 TL (ne kadar artsa da bu sınır geçilemez)

Bu mekanizma ani “şok zamların” önünü kesiyor ama vergiyi de enflasyona bağlı olarak büyütüyor.

---

5) Emlak Ofisleri İçin Yeni Maliyet: Yetki Belgesi Harcı

Taşınmaz ticareti yetki belgesi sahiplerine yıllık 20.000 TL harç geldi. Büyükşehirlerde ve 30 bin nüfus üstü ilçelerde bu tutar iki katı.

Örnek: İstanbul’da bir emlak ofisiysen → Yıllık harç: 40.000 TL

Bu düzenleme, piyasada kayıt dışı çalışanların sayısını daha da arttıracaktır. Olan yine tüm kurallara uyan gayrimenkul danışmanlarına olacak, bu Deli Dumru vergisini ödeyecekler. (Bu karar alınırken “çok etkili olduklarını” iddaa eden meslek odaları neredeydi, insan çok merak ediyor) 🤦♂️

Ancak gayrimenkul satışlarında Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi beyan etme zorunluluğu getirilirse kayıt dışı ile gerçek anlamda mücadele edilebilir.

---

Kısaca Özetlersek

• Krediyle konut yatırımı yapanlar için net getiriyi yeniden hesaplama dönemi başladı.
• Tapuda düşük beyan artık mantıklı bir risk değil.
• Tapu harcında alt sınır belirlendi.
• Emlak vergisi daha öngörülebilir ama yıllar içinde artış kesin.
• Emlak ofisleri için maliyet kalemi büyüyor; iş modeli buna göre güncellenmeli.

Piyasa zaten hızlı değişiyordu; vergi tarafı bu dönüşümü daha da hızlandırdı. Gerçek resmi görmek, rakamlarla konuşmak ve planı buna göre kurmak gerekiyor.

İyi hafta sonları dilerim 🙋♂️

NOT: Şu anda yürürlüğe giren paket kira istisnasını kaldırmıyor. Yayımlanan haberlerde ve TBMM kabul metninde:

• Konut kira istisnasının tamamen kaldırılması
• İstisnadan yararlanmak için ek şart getirilmesi

gibi bir değişiklik YOK. Elbette bu son halinde yer almayacağı anlamına gelmiyor.

Var olan değişiklik, sadece gider sistemiyle ilgilidir (%5 bedel indirimi).

#TapuHarcı #KonutKredisi #TaşınmazTicaretiYetkiBelgesiHarcı #EmlakVergisi