Ev satarken ilk 30 gün çok önemlidir.

Çünkü piyasanın eve verdiği ilk tepki bu dönemde ortaya çıkar.

Arama geliyor mu?
Randevu oluşuyor mu?
Evi görmek isteyen ciddi alıcı var mı?
Gösterim sonrası geri dönüş geliyor mu?
Teklif çıkıyor mu?

Bunların hepsi birer sinyaldir.

Ev satışı sadece ilanı yayınlayıp beklemek değildir.
İlk 30 gün, satış stratejisinin doğru kurulup kurulmadığını gösteren en net dönemdir.

Özellikle Kadıköy, Göztepe, Kozyatağı, Erenköy ve çevresinde alıcılar piyasayı yakından takip eder.

Benzer daireleri karşılaştırır.
Fiyatlara bakar.
Bina yaşını inceler.
Katı, cepheyi, otoparkı, ulaşımı ve çevredeki alternatifleri değerlendirir.

Bu yüzden ilk ilgi çok şey anlatır.

İlk 30 gün neden kritiktir?

Bir ev ilana ilk çıktığında, piyasadaki aktif alıcıların dikkatini çeker.

Bu alıcılar zaten arayıştadır.
Bölgeyi takip ederler.
Yeni ilanları görürler.
Fiyatları bilirler.
Benzer evlerle kıyaslama yaparlar.

Ciddi alıcılar karar vermeden önce çok sayıda ilan inceler.
Aynı bölgede benzer daireleri karşılaştırır.
Hangi binanın, hangi sokağın, hangi katın ne seviyede fiyatlandığını çoğu zaman tahmin ettiğimizden daha iyi bilir.

Bu yüzden ilk günlerde gelen tepki çok değerlidir.

İlan yayına girer.
Alıcılar görür.
İlgilenenler arar.
Ciddi olanlar görmek ister.
Uygun bulanlar teklif verir.

Bu akış çalışıyorsa, satış süreci sağlıklı ilerliyor olabilir.

Ama hiç arama yoksa, çok az randevu geliyorsa, çoğunlukla yalnızca emlakçılardan arama alıyorsa veya evi görenlerden teklif çıkmıyorsa, bunu görmezden gelmemek gerekir.

Çünkü piyasa aslında bir şey söylüyordur.

Ya fiyat alıcı için doğru noktada değildir.
Ya ilan evi yeterince iyi anlatmıyordur.
Ya da ev, aynı bölgedeki alternatiflere göre zayıf kalıyordur.

En sık yapılan hata: Beklemek

Mal sahiplerinin en sık yaptığı hata şudur:

“Biraz bekleyelim, belki isteyen çıkar.”

Bazen çıkar.
Ama çoğu zaman beklemek sorunu çözmez.
Sadece ilanın yaşlanmasına neden olur.

Bir ilan uzun süre yayında kaldığında, alıcı tarafında farklı bir algı oluşur.

“Bu ev neden satılmadı?”
“Fiyatı mı yüksek?”
“Binada mı sorun var?”
“Pazarlık payı var mı?”
“Yoksa fiyat zaten son nokta mı?”
“Mal sahibi satmakta ciddi değil mi?”

Bunlar her zaman doğru sorular olmayabilir.
Ama alıcının zihninde oluşur.

Bu yüzden ilk 30 gün sadece zaman değildir.
İlanın piyasadaki ilk izlenim dönemidir.

Arama yoksa bu bir uyarıdır

Bir ev ilana çıktıktan sonra ciddi arama almıyorsa, bunu kişisel algılamamak gerekir.

Bu durum evin kötü olduğu anlamına gelmez.

Ama fiyat, sunum veya hedef kitle tarafında bir şeylerin alıcıyı harekete geçirmediğini gösterir.

Sorun şu alanlardan birinde olabilir:

• Fiyat piyasanın üzerinde olabilir.
• Fotoğraflar evi doğru göstermiyor olabilir.
• İlan açıklaması zayıf olabilir.
• Hedef kitle yanlış kurulmuş olabilir.
• Evin güçlü tarafları öne çıkarılmamış olabilir.
• Aynı bölgede daha avantajlı alternatifler olabilir.

Bunların hepsi kontrol edilebilir konulardır.

Önemli olan, uyarıyı erken fark etmektir.

Yalnızca emlakçılar arıyorsa ne anlamalı?

Satılık ilan yayına girdikten sonra telefon çalabilir.

Ama burada önemli olan sadece arama sayısı değildir.
Arayan kişinin kim olduğu da önemlidir.

Eğer aramaların büyük bölümü yalnızca emlakçılardan geliyorsa, bu da bir piyasa sinyalidir.

Bu durum şunu gösterebilir:

Ev, son alıcıdan yeterli ilgi görmüyor olabilir.
İlan gerçek alıcıyı harekete geçirmiyor olabilir.
Fiyat, alıcının arama filtresinde doğru yerde durmuyor olabilir.
Ya da ilan, alıcıya evi görmek için yeterli neden vermiyor olabilir.

Burada emlakçı aramasını kötü görmek doğru değildir.

Ama sadece emlakçılar arıyor, gerçek alıcıdan ciddi talep gelmiyorsa, tabloyu doğru okumak gerekir.

Çünkü satışı yapacak olan son karar, alıcı tarafından verilir.

10 + 10 + 0 Piyasa Testi

Ev satışında ilk günleri anlamak için basit bir çerçeve kullanıyorum:

10 + 10 + 0 Piyasa Testi.

Bu testin mantığı çok basit.

İlk 10 günde ciddi arama var mı?
İlk 10 gösterimde teklif geliyor mu?
Sonuç 0 ise, satış stratejisi yeniden değerlendirilmelidir.

Burada amaç hemen fiyat düşürmek değildir.

Amaç, piyasanın verdiği sinyali erken okumaktır.

Çünkü bazen sorun fiyatın tamamında değildir.
Bazen fotoğraflar evi doğru anlatmaz.
Bazen ilan açıklaması zayıf kalır.
Bazen evin güçlü tarafları öne çıkarılmaz.
Bazen hedef kitle yanlış kurulur.
Bazen de fiyat, aynı bölgedeki alternatiflere göre yanlış noktada durur.

Bu yüzden “arama yok” veya “teklif yok” demek tek başına yeterli değildir.

Doğru soru şudur:

Piyasa bu eve neden tepki vermiyor?

Eğer ilk 10 günde ciddi alıcı araması yoksa, bu bir uyarıdır.
Eğer ilk 10 gösterimde teklif gelmiyorsa, bu da ayrı bir uyarıdır.
İki uyarı birlikte oluşuyorsa, beklemek yerine stratejiyi gözden geçirmek gerekir.

Satış süreci tahminle değil, piyasa sinyalleriyle yönetilmelidir.

Gösterim var ama teklif yoksa ne anlama gelir?

Bazen arama gelir.
Randevu da olur.
Alıcılar evi de gezer.

Ama teklif gelmez.

Bu durumda “İnsanlar sadece bakıyor” demek kolaydır.
Ama eksik bir yorum olur.

Evi gören alıcı teklif vermiyorsa, genelde iki ihtimal vardır.

Birincisi, ev beklentiyi karşılamamıştır.
Fotoğrafta gördüğü ile yerinde gördüğü arasında fark vardır.

İkincisi, evi beğenmiştir ama fiyatı onaylamamıştır.
Yani ev ilgisini çekmiştir, fakat karar verecek kadar cazip gelmemiştir.

Bu ayrım çok önemlidir.

Çünkü sadece arama sayısına bakmak yetmez.
Gösterim sonrası davranışa da bakmak gerekir.

İlk 30 gün kontrol listesi

İlk 30 günü doğru değerlendirmek için şu sorulara bakmak gerekir:

• İlan yeterli görüntülenme alıyor mu?
• Gerçek alıcı araması geliyor mu?
• Arayan kişiler randevuya dönüyor mu?
• Evi görenlerden geri dönüş alınıyor mu?
• Gösterim sonrası teklif geliyor mu?
• Benzer evler hangi fiyatlardan ilgi görüyor?
• İlan fotoğrafları evi doğru anlatıyor mu?
• İlan açıklaması güçlü mü?
• Evin öne çıkan tarafları net mi?
• Fiyat, aynı bölgedeki alternatiflerle uyumlu mu?

Bu soruların cevabı satış yönünü belirler.

Net cevaplar varsa, satış süreci daha sağlıklı yönetilir.
Cevaplar belirsizse, stratejiyi gözden geçirmek gerekir.

Kadıköy ve çevresinde alıcı daha bilinçli

Kadıköy ve çevresinde alıcı profili genelde araştırmacıdır.

Bölgeyi bilir.
Alternatifleri inceler.
Fiyat farklarını takip eder.
Binanın yaşına, deprem sonrası durumuna, ulaşımına ve sosyal çevresine bakar.

Bu yüzden “Nasıl olsa biri alır” yaklaşımı risklidir.

Evet, doğru fiyatlanan ve doğru sunulan ev alıcı bulur.

Ama yanlış konumlanan ev, iyi bir ev olsa bile piyasada gereğinden fazla bekleyebilir.

Buradaki mesele evin değerini küçümsemek değildir.

Tam tersine, gerçek değerini doğru anlatabilmektir.

Peki mal sahibi ne yapmalı?

İlk adım sakin kalmaktır.

Arama gelmiyorsa panik yapılmamalı.
Ama görmezden de gelinmemeli.

İkinci adım veriye bakmaktır.

Kaç kişi görüntüledi?
Kaç kişi aradı?
Arayanlar gerçek alıcı mıydı?
Kaç kişi evi görmek istedi?
Kaç kişi ikinci kez iletişime geçti?
Kaç teklif geldi?

Üçüncü adım stratejiyi kontrol etmektir.

Fiyat doğru mu?
Fotoğraflar yeterli mi?
İlan açıklaması güçlü mü?
Evin öne çıkan tarafları net mi?
Rakip ilanlarla kıyaslandığında konum doğru mu?

Bu analiz yapılmadan sadece beklemek, çoğu zaman zaman kaybıdır.

Sonuç: İlk 30 gün satışın yönünü gösterir

Ev satışında ilk 30 gün, piyasanın eve verdiği cevabı gösterir.

Bu cevap bazen güçlü olur.
Bazen zayıf olur.
Bazen de sessiz olur.

Sessizlik de bir cevaptır.

Önemli olan bu cevabı doğru okumaktır.

Ev satışı sadece ilan vermek değildir.

Doğru fiyat, doğru sunum, doğru takip ve doğru zamanlama birlikte çalışmalıdır.

İlk 30 günü iyi yöneten mal sahibi, satış sürecini daha sağlıklı yürütür.

Geç sinyal alan değil, erken fark eden avantajlı olur.

Evinizin Piyasadaki İlk Tepkisine Birlikte Bakalım

Eviniz yayındaysa ve beklediğiniz ilgiyi görmüyorsa, önce fiyatı konuşmak zorunda değiliz.

İsterseniz ilanın ilk sinyallerine birlikte bakalım.

Arama geliyor mu?
Randevu oluşuyor mu?
Evi görenlerden teklif çıkıyor mu?
Benzer ilanlarla kıyaslandığında eviniz doğru noktada mı duruyor?

Bazen birkaç doğru soru, satış sürecinin yönünü netleştirmeye yeter.

Sık Sorulan Sorular

Ev satışında ilk 30 gün neden önemlidir?

Çünkü piyasanın eve verdiği ilk tepki bu dönemde görülür. Arama, randevu, gösterim ve teklif sayısı satış stratejisinin doğru olup olmadığını gösterir.

İlk 10 günde hiç arama gelmezse ne yapılmalı?

Önce fiyat, fotoğraflar, ilan açıklaması ve rakip ilanlar kontrol edilmelidir. Sorun devam ediyorsa satış stratejisi yeniden değerlendirilmelidir.

Yalnızca emlakçılar arıyorsa bu ne anlama gelir?

Bu durum, ilanınızın son alıcıdan yeterli ilgi görmediğini gösterebilir. Arama sayısı kadar, arayan kişinin niteliği de önemlidir.

Gösterim var ama teklif yoksa sorun nedir?

Bu durum genelde iki şeye işaret eder. Ya ev yerinde beklentiyi karşılamıyordur ya da alıcı evi beğense bile fiyatı onaylamıyordur.

Fiyat hemen düşürülmeli mi?

Hayır. Ama fiyat dahil tüm satış stratejisi kontrol edilmelidir. Amaç fiyatı kırmak değil, piyasanın verdiği sinyali doğru okumaktır.

İlan uzun süre yayında kalırsa ne olur?

Alıcı tarafında “Bu ev neden satılmadı?” algısı oluşabilir. Bu da pazarlık gücünü zayıflatabilir ve satış sürecini uzatabilir.